Woningen in kantoorpanden, naar de Omgevingswet

Nieuwegein scoorde jarenlang hoog op het lijstje over kantorenleegstand. De leegstand dateert al van ver voor de crisis. De groeikern heeft veel kantoren die niet meer courant zijn. De aanval is een paar jaar geleden ingezet met een stop op nieuwbouw en start van transformatie van bestaande kantoren. Mede dankzij de mogelijkheden die nieuwe wetgeving biedt, verloopt de transitie naar woningen opmerkelijk goed. De eerste 34 woningen zijn eind vorig jaar opgeleverd, de volgende 143 komen eraan.

In Merwestein, een wijk dicht tegen het centrum van Nieuwegein aan, staan vooral kantoren uit de jaren 80 en sociale woningbouw. Geinzicht, een voormalig kantoorgebouw, is vorig jaar getransformeerd tot 34 koopappartementen. Gemiddeld kosten ze circa 100.000 euro voor een vloeroppervlak van 40-50 meter. Alle appartementen hebben een eigen parkeerplek, een deel onder het gebouw, de rest maakt gebruik van het terrein van het naastgelegen kinderdagverblijf. ‘Met dubbelgebruik kunnen we de parkeerdruk opvangen’, vertelt Dionne Baaré, beleidsadviseur ruimtelijke ordening bij de Gemeente Nieuwegein. Ze nuanceert meteen: ‘Dat is niet overal het geval, en dat willen we ook niet uitstralen. Als je dicht bij het stadscentrum wilt wonen, kun je er niet altijd vanuit gaan dat je voor de deur kunt parkeren.’

Een nadeel is de locatie aan een doorgaande weg met hoge geluidsbelasting, maar dat is opgelost door het aanbrengen van balkons met een glazen wand als extra scherm. Baaré wijst op de mogelijkheid om de glazen wanden weg te schuiven. ‘Dat biedt ook extra wooncomfort, vooral in de warme maanden.’

Er is veel animo voor juist dit type woningen en in deze prijsklasse, laat ze weten. Woningen in deze categorie zijn in Nieuwegein nooit gebouwd. De wel aanwezige woningen, zijn momenteel voor starters niet bereikbaar en de wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt acht jaar. Baaré: ‘Binnen een maand was 70 procent verkocht. Sindsdien staan de ontwikkelaars op de stoep.’

Plan van aanpak
Nieuwegein loopt voorop bij de transformatie van leegstaande kantoren. Een kleine vijf jaar geleden is geïnventariseerd waar er kansen lagen om kantoren om te bouwen tot woningen. In 2010 was het probleem zo urgent dat de transformatie in het collegeprogramma is opgenomen en er een projectwethouder is aangesteld. Er kwam een plan van aanpak met meerdere sporen. Het eerste was het besluit om nergens meer nieuwbouw van kantoren toe te staan, behalve binnen de ruimte die het bestemmingsplan binnenstad daarvoor nog biedt. Het tweede spoor betreft het aanpakken van de leegstand, enerzijds door het onttrekken van ruimte aan leegstaande kantoren voor andere functies, anderzijds door toch te proberen nieuwe ondernemers aan te trekken. ‘In beide gevallen kan de gemeente niet meer dan stimuleren en faciliteren’, aldus Dionne Baaré. ‘We proberen partijen bij elkaar te brengen en zorgen dat initiatieven efficiënt worden begeleid. Als een geïnteresseerde ondernemer zich bij mij meldt, heeft hij ook alleen met mij te maken en begeleidt ik hem door het hele proces van vergunningen en procedures tot aan de oplevering.’

Derde spoor is een gebiedsgerichte aanpak voor de wijk Merwestein, de wijk die grenst aan het centrum. De aanpak van de leegstand, in kwetsbare wijken dichtbij het centrum, heeft voor de Gemeente Nieuwegein topprioriteit. Projectwethouder Johan Gadella legt uit waarom: ‘Leegstand op pandniveau is het vraagstuk van de eigenaar, maar wanneer de leegstand consequenties heeft voor de leefbaarheid in de wijken is dit ook een maatschappelijk vraagstuk. Juist de kantoortransformaties dragen bij aan verlevendiging. Als leegstand bewoning wordt, leidt dat tot positieve impulsen voor de omgeving, van middenstand tot het gebruik van sportvoorzieningen.’

Er komen inmiddels positieve reacties uit de buurt, waaruit blijkt dat de bewoners blij zijn dat er eindelijk wat gebeurt. Sommige panden stonden als sinds 2003 leeg.

Niche
Niet ver van Geinzicht staat een van de volgende zes kantoorgebouwen in de verkoop: Krijtstede. Hier komen dertig twee kamerappartementen met groot balkon. Kostprijs: tussen de 105-130duizend euro. En ook hiervoor is veel belangstelling. ‘Driekwart is verkocht sinds ze in november in de verkoop kwamen’, vertelt Roy Uijtewaal van ontwikkelaar Heijwaal. ‘Precies dit segment doet het momenteel goed.’ Jonge mensen, die in Nieuwegein zijn opgegroeid en hier willen blijven; dat is voornaamste doelgroep voor de gemeente. Opvallend is bovendien het aantal gescheiden mannen, dat belangstelling heeft.

Dankzij de omgevingsvergunning gaan de procedures voor de transformatie naar wonen aanmerkelijk sneller. De gemeenteraad heeft de goedkeuringsbevoegdheid voor afwijken van het bestemmingsplan aan het college gedelegeerd. Als er geen weerstand in de buurt is, kan de procedure in 14 in plaats van 26 weken, vertelt Dionne Baaré. ‘Zo kunnen de risico’s voor zowel de ontwikkelaar als de koper heel laag blijven, omdat de woningen in de verkoop kunnen nog voordat de formele procedure wordt opgesteld. Aan het eind van de drie maanden kunnen ze meteen passeren.’ Ze verwacht een nog snellere procedure met de uitbreiding van de lijst van kruimelgevallen, volgens de concepttekst voor de Omgevingswet. ‘Daarmee krijgen we een procedure van acht weken voor alle transformaties van een bestaand pand naar welke andere functie ook.’

Werkwijzer
In een werkwijzer voor ontwikkelaars heeft de gemeente beschreven waar zij tegenaan kunnen lopen en hoe de Gemeente Nieuwegein daarmee omgaat. Bijvoorbeeld op gebied van geluid en parkeren. Baaré legt uit hoe dat werkt. ‘In ons parkeerbeleid hanteren we een norm en een ontheffingsnorm. Een ontwikkelaar kan gebruik maken van die ontheffing als er bijvoorbeeld een tramhalte in de buurt is of omdat het gaat om een specifieke doelgroep die minder mobiel is.’

Roy Uijtewaal zegt niets anders dan lof te hebben voor de Gemeente Nieuwegein. ‘Ik heb nergens meegemaakt dat ze zo goed meedenken en zo snel werken.’ Hij geeft aan dat de verandering van het Bouwbesluit vorig jaar de transformatie ook makkelijker maakt. De formulering ‘rechtens verkregen niveau’ is nu voldoende om de eisen aan te houden die golden ten tijde van de vergunningverlening bij de bouw van het pand. Uijtewaal: ‘Daarmee wordt het financiële plaatje interessant voor ons. Voordeel is dat we hier te maken hebben met veel panden, die constructief al op een hoog veiligheidsniveau zaten waardoor het nu relatief makkelijk is om ze aan te passen. Dat we niet hoeven te voldoen aan de strengere nieuwbouweisen scheelt enorm. De verbouwingskosten zijn dan altijd nog zo’n 70 procent van eventuele nieuwbouwwoningen in deze categorie.’ Deze transformatie is volgens de ontwikkelaar dan ook alleen maar mogelijk op aantrekkelijke locaties en als de eigenaar bereid is voldoende af te boeken. ‘Gelukkig gebeurt dat steeds vaker’, constateert Uijtewaal.